1. Na czym polega umowa pośrednictwa?

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest uregulowane w przepisach Rozdziału 2 Działu V Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. O gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zmianami).

Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na tym, że pośrednik lub przedsiębiorca zobowiązuje się do dokonywania na rzecz zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zamawiający zobowiązuje się zapłacić pośrednikowi lub przedsiębiorcy za te czynności stosowne, określone umową wynagrodzenie.

Zgodnie z treścią wspomnianego wyżej art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami „pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zwierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

  • Nabycia lub zbycia prawa praw do nieruchomości.
  • Nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
  • Najmu lub dzierżawy nieruchomości lub jej części.
  • Innych niż określone w pkt. 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

2. Jakie są rodzaje umów pośrednictwa?

W praktyce pośrednictwa w obrocie nieruchomościami występują różne rodzaje umów regulujących stosunki pomiędzy Zamawiającym a Pośrednikiem.

Umowa może być zawarta na czas określony i na czas nieokreślony, może być umową otwartą lub umową na wyłączność.

W umowie „otwartej” pośrednik zobowiązuje się do wykonywania czynności pośrednictwa a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia w wypadku dojścia do transakcji na skutek podjętych przez konkretnego pośrednika czynności. Ta umowa nie przywiązuje sprzedającego wyłącznie do jednego wybranego biura nieruchomości. W każdej chwili może on podpisać kolejne takie umowy z nieograniczoną ilością biur i każde z nich może szukać kontrahenta na własną rękę. Umowa otwarta nigdy nie ulega przedawnieniu. Zostaje w archiwum biura, jako aktualna, aż do czasu znalezienia nabywcy na daną nieruchomość. Można ją jednak wypowiedzieć według terminu zgodnego z umową. Przy takiej umowie tylko pozornie zwiększa się skuteczność sprzedaży nieruchomości. Oferta zgłoszona w kilku czy kilkunastu agencjach, a następnie ogłaszana przez nie w tej samej prasie, często na tej samej stronie, przestaje być atrakcyjna dla potencjalnego klienta. Zaczyna on doszukiwać się wad, co w konsekwencji rzutuje na cenę transakcji. Sprzedaż nieruchomości na podstawie umowy pośrednictwa tzw. otwartej staje się więc loterią, w żaden sposób nie związaną z faktycznym nakładem pracy przez Pośrednika, a w dużym stopniu zależy od szczęścia. Sprzedaż nieruchomości należy do tak ważnych transakcji, że raczej nie należałoby się opierać jedynie na szczęściu lub przypadku.     

Umowa na wyłączność jest umową terminową. Głównym celem jest zapewnienie osobie sprzedającej lub wynajmującej nieruchomość, profesjonalną obsługę oraz bezpieczeństwo transakcji, a dla Pośrednika - wynagrodzenia adekwatnego do wykonanej pracy. Umowa na wyłączność jest rodzajem umowy pośrednictwa, która nakłada na Pośrednika obowiązek szczególnej aktywności. Jego działania zawodowe wymagają inwestowania dodatkowych środków finansowych na reklamę i prezentację oferty. Pośrednik mający wyłączność na ofertę może bez obaw bardzo szeroko reklamować daną nieruchomość i to zarówno w systemie wielokrotnego oferowania, jak i przesyłając ofertę do innych współpracujących pośredników z dokładnym adresem nieruchomości. Dzięki podpisaniu umowy na wyłączność, istnieje możliwość otwartego oglądania nieruchomości czy nawet spotkań z właścicielem bez ryzyka, że firma pośrednictwa zostanie pominięta przy finalizowaniu transakcji. Pośrednik będzie bardziej promował ofertę na wyłączność niż otwartą, wykorzysta całą znaną mu gamę możliwości marketingowych. W zamian Zamawiający zobowiązuje się do zapłacenia Pośrednikowi prowizji w przypadku sprzedaży  w okresie obowiązywania wyłączności, a także poza terminem obowiązywania, jeżeli nabywcą będzie klient, który otrzymał ofertę od Pośrednika. Umowa na wyłączność znacznie przyśpiesza obrót nieruchomościami oraz zapewnia komfort Klientom, którzy nie angażują swojego czasu na kontakt z wieloma pośrednikami.

Korzyści płynące z zawarcia z nami umowy na wyłączność:

  • Klient kontaktuje się wyłącznie z jednym biurem, co znacząco oszczędza jego czas.
  • W przypadku zaistnienia konieczności wprowadzenia zmian do oferty (np. cena) bądź umowy Klient dokonuje ich tylko w jednym biurze.
  • Nasz Klient nie musi podpisywać umów z wieloma pośrednikami, aby zwiększyć szansę szybszej transakcji. Nasze biuro przekazuje ofertę do współpracujących z nami pośrednikami co znacznie zwiększa jej upublicznienie i sprzedaż (ew. zakup lub wynajem) nieruchomości. Unikną Państwo wielokrotnej prezentacji nieruchomości poszczególnym pośrednikom,
  • Przy umowie wyłączności Pośrednik reklamuje konkretną nieruchomość, nie musi ukrywać dokładnej lokalizacji nieruchomości. Przy umowie otwartej sprzedaż ma charakter bardziej anonimowy,

Z naszej strony polecamy Państwu umowę na wyłączność, która daje gwarancję szybszego dokonania transakcji. Ostateczna decyzja co do formy umowy należy jednak do Państwa. My bez względu na rodzaj podpisanej umowy pośrednictwa w pełni zaangażujemy się w skuteczne sfinalizowanie oczekiwanej przez Państwa umowy!

3. Jakie dokumenty należy przynieść do pośrednika?

To zależy jakie prawo będzie sprzedawane. Inne dokumenty będą potrzebne np. przy sprzedaży działki budowlanej, inne przy rolnej, inne, jeśli będzie to własność inne, jeśli prawo użytkowania wieczystego. Przy sprzedaży mieszkań mamy do czynienia z nieruchomością lokalową, ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, z udziałem w kamienicy, z ekspektatywą itp. Najważniejszym jest zawsze dokument potwierdzający prawo właściciela. Może to być odpis księgi wieczystej, akt notarialny umowy sprzedaży, darowizny, zamiany, inny. Ważnym dokumentem przy sprzedaży działek jest wypis z rejestru gruntów, a czasami wypis i wyrys, wypis z planu zagospodarowania przestrzennego.
Każda transakcja wymaga indywidualnego podejścia również ze względu na osoby sprzedających i kupujących. Tu może pojawić się konieczność zgromadzenia takich dokumentów, jak akt ślubu, zgonu, decyzja o zmianie nazwiska, imienia, umowy o rozdzielności majątkowej małżonków, wyroki rozwodowe, wyroki o podziale majątku, zgoda sądu na dokonanie czynności prawnej w imieniu małoletniego, postanowienia sądu o nabyciu praw do spadku, działu spadku i wiele innych. Doświadczony pośrednik potrafi ocenić, jakie dokumenty będą niezbędne do przeprowadzenia transakcji już w momencie pierwszego kontaktu z właścicielem.

W momencie rozpoczęcia współpracy pośrednik powinien dysponować danymi osobistymi takimi jak:

  • imię (imiona), nazwisko,
  • adres stałego zameldowania,
  • ew. adres do korespondencji,
  • adres poczty internetowej (opcjonalnie),
  • seria i numer dowodu osobistego,
  • NIP,
  • PESEL,
  • telefon kontaktowy.

W zależności od rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem oferty należy posiadać następujące dokumenty:

Sprzedaż mieszkania stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu:

  • zaświadczenie ze spółdzielni o przydziale mieszkania lub odpis z Księgi Wieczystej w przypadku założonej Księgi Wieczystej,
  • dowody osobiste właścicieli,
  • zaświadczenie o braku zaległości czynszowych,
  • akt notarialny lub inny akt nabycia nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania, domu lub lokalu stanowiącego odrębną własność nieruchomości:

  • odpis z Księgi Wieczystej,
  • dowody osobiste właścicieli,
  • akt notarialny lub inny akt nabycia nieruchomości,
  • wypis z rejestru gruntów i budynków.

Sprzedaż domu w trakcie budowy:

  • odpis z Księgi Wieczystej,
  • akt notarialny lub inny akt nabycia nieruchomości gruntowej,
  • pozwolenie na budowę,
  • dziennik budowy,
  • dokumentacja techniczna budynku - projekt,
  • dowody osobiste właścicieli,
  • mapka geodezyjna.

Sprzedaż nieruchomości gruntowej:

  • odpis z Księgi Wieczystej,
  • mapka geodezyjna,
  • zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego   miasta lub gminy,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • akt notarialny lub inny akt własności,
  • dowody osobiste właścicieli.

Oddanie w najem nieruchomości:

  • odpis z Księgi Wieczystej,
  • dowody osobiste właścicieli,
  • akt notarialny lub inny akt nabycia nieruchomości,
  • wypis z rejestru gruntów i budynków.

4. Jak przygotować nieruchomość do sprzedaży?

Dom lub mieszkanie wystawione do sprzedaży przestaje być „twoim” domem, czy mieszkaniem a zaczyna być ofertą mającą się podobać innym. Należy postarać się, w miarę możliwości, aby zlikwidować wszelkie znamiona indywidualności takie jak: bibeloty, kolekcje, nadmiar zabawek dla dzieci. Powinno się zrobić to wcześniej, aby dom/mieszkanie uczynić „obojętnym”. Tym prostym zabiegiem można zwiększyć optycznie przestrzeń. Dobrze jest posłuchać dobrych i fachowych rad Pośrednika, co należy zmienić w domu/mieszkaniu aby uczynić go/je atrakcyjniejszym dla kupujących. Korzystnie jest, aby podczas prezentacji w domu przebywało jak najmniej osób. Dom, mieszkanie kupuje się w ciągu pierwszych kilkunastu sekund. Albo spodoba się natychmiast, albo wcale. Kupujący „kupuje” dwoma zmysłami: wzrokiem i węchem. A zatem dom/mieszkanie wystawione na sprzedaż powinny lśnić czystością /czyste okna, firany, zadbane kwiaty, wyczyszczone meble. Z podwórka, ogrodu powinny zniknąć wszelkie niepotrzebne a nagromadzone przez lata rzeczy. Tego typu rzeczy koniecznie trzeba zrobić przed pierwszą prezentacją. Zabiegi te nie pociągają za sobą wielkich nakładów, wymagają jedynie trochę starań. Kupujący powinien poczuć się „jak u siebie w domu. Prezentacja domu/mieszkania powinna się odbywać po uprzednim umówieniu, przynajmniej z jednodniowym wyprzedzeniem. Prezentacji powinien dokonywać pośrednik, ponieważ wie na co ma zwrócić uwagę klienta a oglądający poczuje się swobodniej.

5. Dlaczego warto skorzystać z naszych usług?

Transakcje na rynku nieruchomości opiewają na duże kwoty i wymagają znajomości określonych procedur prawnych. To sprawia, że samodzielne działania w tej mierze mogą być obarczone dużym ryzykiem. Nasze biuro dysponując odpowiednim przygotowaniem teoretycznym i praktycznym pomoże Państwu szybko i skutecznie dokonać korzystnej transakcji. Jesteśmy wyspecjalizowaną firmą, działająca na podstawie udzielonej przez Ministra Infrastruktury licencji zawodowej zgodnie z obowiązującym prawem. Korzystając z naszych usług uzyskujecie Państwo dostęp do naszej wiedzy, doświadczenia i cennych informacji. Prowadzimy agresywną politykę reklamową. Nasze oferty umieszczamy na wielu nośnikach przekazu: prasie, Internecie, mediach lokalnych. Nasze Biuro udostępnia swoje oferty innym Biurom współpracującym, co pomaga w szybszym dokonaniu transakcji.
Naszym Klientom oferujemy kompleksową obsługę dzięki czemu oszczędzają swój cenny czas. Jako Państwa pośrednik znajdziemy kontrahenta, przedstawimy ofertę, pomożemy w negocjacjach, sporządzimy projekty umów, doradzimy rozwiązania prawne i finansowe. Sprawdzimy dokumenty dotyczące nieruchomości, dzięki czemu nasz Klient ma pewność, że transakcja zostanie poprowadzona w sposób bezpieczny. Oferujemy także usługi dodatkowe, takie jak: współpraca z notariuszami, zarzadcami , rzeczoznawcami.
Posiadamy ubezpieczenie OC każdej dokonywanej transakcji. Pamiętajcie Państwo, że biuro nieruchomości posiadając ubezpieczenie od odpowiedzialności zawodowej dysponuje realnym narzędziem pokrycia ewentualnych strat. Natomiast jeżeli sami Państwo popełnicie błąd ponosicie konsekwencje prawno-finansowe nie rzadko dorobkiem swojego życia. Dlatego nie warto ryzykować - warto skorzystać z naszych usług.

6. Jak wypromujemy Państwa ofertę?

w momencie oględzin nieruchomości zrobimy serię cyfrowych zdjęć, szczegółowo wypełnimy kartę opisu nieruchomości, dzięki czemu sporządzimy profesjonalną ofertę sprzedaży nieruchomości, wprowadzimy ofertę do systemu wielokrotnego oferowania - jest to system dzięki któremu Państwa oferta będzie widoczna we wszystkich profesjonalnych biurach pośrednictwa z którymi współpracujemy, wykorzystamy naszą bazę Klientów poszukujących - w momencie wprowadzenia Państwa oferty na naszą stronę internetową, automatycznie zostają rozesłane maile do potencjalnych nabywców, dla których Państwa oferta spełnia preferowane wymagania, wprowadzimy ofertę do wielu najpopularniejszych serwisów internetowych, a przede wszystkim: www.gratka.pl, www.wp.pl, www.onet.pl, www.interia.pl, www.nportal.pl, www.dominium.pl, www.domiporta.pl, www.morizon.pl, www.krn.pl itp., opracujemy reklamę dla prasy branżowej i lokalnej – Państwa oferta ukaże się przede wszystkim w najbardziej poczytnych pismach branżowych oraz prasie lokalnej, na życzenie Klienta, możemy wykonać dodatkowe usługi marketingowe, np.: umieścić stand reklamowy, zawiesić baner, wydrukować ulotkę informacyjną, zorganizować "drzwi otwarte nieruchomości", zorganizować sprzedaż w systemie aukcyjnym.

Serdecznie zapraszamy do współpracy
GRAND HOUSE NIERUCHOMOŚCI